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一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角
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台灣樂天市場

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商品描述

作者:蔡志揚 出版社:時報文化 出版日:1060620 ISBN:9789571370408 語言:中文繁體 裝訂方式:平裝 內容簡介 20個都更案例‧20項建物觀念‧30條契約解析 精準掌握都更權益自保之道 原本坐擁一樓金店面,都更後一樣選得到嗎? 以什麼計算方式分配樓層、坪數才合理? 重建費用需要多少錢?由誰來負擔? 合約密密麻麻,行政程序一關又一關 你,真的知道怎麼保障自己的權益嗎? 不懂蓋房實務,法條內容像天書,都更合建規劃讓人心慌慌! 專業律師解析真實案例,一次了解都更基本概念、合理的分配方式,讓地主與建商充分合作、創造雙贏。 魔鬼藏在哪些細節裡,不藏私全公開! 作者簡介 譯者介紹 目錄 PART 1 20個都更×合建契約真實案例 瞎米?一樓分到的比樓上還少? 一坪五十萬找補竟變成一百五十萬? 選配規則沒約定,怎麼可以限制我選屋? 太離譜!「無用」的合約分配? 找補金額怎麼不同?地主差點上當! 分配多少寫不清楚,別怪我過河拆橋! 小心!給你的優惠有附條件! 一加一不等於二?原條文不見了! 合建?權變?傻傻分不清楚…… 約定就是約定,別事後反悔! 簽約後地主故意搞破壞,法院判賠! 合約沒約定地主要配合用印,都更案卡住! 遇到「龍腦」,該怎麼辦? 老天!基地範圍怎麼變大兩倍? 什麼?為什麼我要負擔營業稅? 怎麼回事!地主違約要罰,建商違約卻無法可罰? 建商灌公設,找補竟要上千萬! 慘哉!合約沒退場機制,變萬年合約! 「負擔」、「墊付」兩字之差,房子被拆建商不賠! 存證信函對方名字寫錯字,解約竟不合法? PART 2 20項都市更新基本觀念 老房可以靠都市更新重生嗎? 我家的土地和房子可以都市更新嗎? 想都更可是沒有專業,可以請誰幫忙? 參加都更一定要拆房重建嗎? 都更過程有幾道程序? 即使有都更意願,也要簽一堆文件? 實際使用有50坪,為什麼建商說只有30坪? 自己的土地,可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎? 獎勵容積有什麼好處? 新房子的陽臺、走廊等地可以改成室內嗎? 面積有不同單位? 新房子面積分不夠,蓋高一點就好? 新房子一定要有公設嗎? 將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大? 以「權利變換」做分配,是以什麼變什麼? 不了解成本,怎麼知道建商是不是亂報價? 以「合建」做分配? 合建是什麼意思? 選擇合建,如何保障自己的權利? 常見的合建條件為何? PART 3 30條必備都更×合建契約解碼 第一條〈更新標的〉第二項 第二條〈實施方式與建築規劃〉第一項 第二條〈實施方式與建築規劃〉第六項 第三條〈雙方分配比例〉第一項、第二項 第三條〈雙方分配比例〉第三項、第四項 第四條〈分配價值及差額價金找補〉第三項、第五項 第五條〈甲方選配房屋及汽車停車位之原則〉第三項 第六條〈搬遷費補貼與租金補貼〉第一項 第六條〈搬遷費補貼與租金補貼〉第二項 第七條〈保證金之支付與返還〉第... 各界推薦/推薦序 專業推薦 張金鶚 政治大學地政系教授 林旺根 地政士公會全聯會榮譽理事長 李永然 永然聯合法律事務所所長 彭揚凱 專業者都市改革組織秘書長 吳錦宗 中華都市更新全國總會理事長 林育全 臺北市都市更新整合發展協會執行長 謝明珍 新北市都市更新推動協會理事長 內容試閱 【獎勵容積有什麼好處?】 ──都市更新獎勵容積 不管是住戶或建商,願意共同參與都市更新,依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會,其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用?說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多,分到的面積就可以比原來更多。 假設原有容積率為225%,如果因為都市更新爭取到30%容積獎勵,這塊地就會增加67.5%的容積(225%×30%=67.5%),容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地只能蓋2.25坪的室內面積,便可以蓋2.925坪的室內面積,多了0.675坪。 但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵,很多人以為藉由都市更新,就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有臺北市住三的土地十坪,而你有臺北市商三的土地十坪,雖然我們都擁有十坪土地,但是我們兩人參與都更之後,可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新,對自己的權益會有什麼變化,我們應該客觀地了解,而不是「我覺得」我家很有價值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同,都須評估之後才能確定。 【瞎米?一樓分到的比樓上還少?】 地區:臺北市南港區 ◎以標準層價格為計算標準 臺北市南港區有一個都更案,其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓,並與建商談好了合作都更的條件:她(地主)所提供土地的法定容積及都更獎勵容積,均是地主分得57.5%、建商分得42.5%,合約並記載房屋面積價值之換算,係依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。 除此之外,本案為爭取稅捐減免優惠,將以權利變換方式實施,不過合約明確約定:「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時,以本合建契約分配結果為實際分配結果,雙方不得異議。」 房子快要蓋好時,譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題,換算的標準層每坪單價五十八萬元,即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格,譚小姐因選配更新後一樓和二樓,其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元,但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之,譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓,必須多花費快一倍的籌碼,而她原本就住在一樓,卻要用將近一倍的代價來換(已扣除營建成本)。 ◎注意一樓更新前權利價值 樓上同樣是選兩間房子,但因為譚小姐有選一樓,要找補的錢卻比樓上多很多。看完「選配房屋找補金額計算表」,譚小姐氣得快要昏倒,馬上聯絡建商。建商表示完全依雙方合約約定辦理,無任何問題。譚小姐打電話到都更處陳情,並且申請閱覽及影印權利變換計畫(當時行政實務尚未於核定通知送達時一併提供計畫書光碟),一看計畫書才知道她更新前的權利價值比例比樓上層高了不少,因此如果依照她更新後的應分配權利價值,同樣選配一樓和二樓,實際要找補的錢並不多。然而在談合約的分配條件時,她沒有將一樓樓層效用價值考慮進去,因此如果是用樓上標準層的單價換算可分配坪數的價值,再拿去選配高價的一樓,當然吃虧。 但是合約的白紙黑字就是如此約定,而且又因為合約明文約定雙方分配以合約為準,還沒有「擇優」的空間,因此...

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