邱振榮,從事建築規劃及室內設計工作,擁有超過30年的豐厚經歷,專業項目在於提供旅館事業關於開發規劃、建築計畫、機電計畫、景觀設計、室內設計、財務計畫、營運顧問等全方位服務。
經歷
鶖榮室內裝修設計有限公司總監
台灣室內設計專技協會第10屆副理事長
中國亞洲經濟發展協會 空間設計發展委員會副會長
臺北市一般觀光旅館及一般旅館業升級輔導委員
中國科技大學 室內設計系 講師
中原大學 室內設計系 講師
當初接觸酒店開發規劃的契機為何?
高職時期我主修機械製圖科系,大學與碩士念的是建築,當兵退伍後才進入室內設計領域,工作前幾年負責景觀規劃設計,接著開始設計百貨公司、住家,直到後來有一個機會來到老東家姚德雄設計顧問社上班,在當時公司的安排下加入酒店開發規劃團隊,從一般設計師做起,隨著年資的積累,陸續擔任主任、經理、專案經理等職務,最後成為設計總監,因此對於酒店開發規劃與設計的過程相當熟悉。
在台灣,多數人在進行旅館/酒店開發時,主要是從投資者或營運者的角度去思考,從建築或設計方面出發整合的並不多,而我因為同時擁有設計與規劃的背景,所以能夠非常順暢的與雙方溝通,有效整合業主、建築師、設計師、機電技師與營運者,無論是前期籌備、中期開發、後期設計,我都可以透過總顧問的身分穿針引線,確保每一個環節完美無虞。
一間酒店從前期開發到完工落成啟用,中間需要經過哪些程序?
首先業主會成立負責的專職機構,然後委託旅館開發規劃公司,公司會進行現場勘察與風土民俗田野調查,確認基地鑑界與施行地形測量,如果是溫泉飯店的話,此時會順帶進行初步地質鑽探與擬訂溫泉及用水鑿井計畫。
當上述探勘工作完成後,旅館開發規劃顧問公司就要著手撰寫整體開發計畫,內容包含市場計畫、產品計畫、經營管理計畫、營運損益財務計畫…等,且在這段期間,旅館規劃設計顧問、旅館規劃師、建築師、景觀師、機電空調技師、營運顧問等專業人士也會進駐,針對未來旅館的外觀量體、型態、面積、法規建構一個大致的概念,而旅館規劃顧問與營運團隊還會進一步根據旅館的條件,提出營運組織架構、編制計畫、人力資源開發計劃、損益預估及現金流量預估。
同時在此一階段,要詳細計算旅館內的空間格局與房間數量,像是單人房數量、雙人房數量、行政套房數量、豪華套房數量等,根據旅館所在位置不同而會有所差異,例如都市中的旅館因為主要提供商務客住宿,所以單人房與雙人房數量比會配合區域調整比例,而風景區的旅館則因應闔家出遊的旅客,所以雙人房數量要比較多,另外套房數量再依照旅館星級等級去做進一步評估。
接下來旅館開發規劃設計顧問會與建築師合作,確認旅館是否符合國際觀光旅館籌設許可申請的資格,或僅是一般觀光旅館,並備齊董監事名冊、公司章程、營業財務計畫書、土地所有權狀、建築設計圖說、設備總說明書…等。當繁瑣的文書事務處理告一段落後,開發規劃設計顧問之財務計畫就要再度登場了,他必須與業主仔細溝通,訂出房價、餐廳用餐席位與價位..等,並依此製作為期10至15年的損益平衡表,預估旅館日後的前期投資與整體投資何時能夠回收,且繳交中長期融資申請書、旅館投資財務計畫書…等,總之就是釐清資金來源,讓旅館開發工程得以繼續穩健的走下去。
資金無虞之後,後續就要展開基本設計,這時除了要規劃各式客房、餐飲、活動空間的格局動線配置之外,更重要的是建立旅館前、後場架構與明確設置旅館4大動線。前場架構包含客務(前檯、門房、訂房…等)、房務(制服管理、房務管理、備品管理…等)、餐飲(餐廳、咖啡廳、宴會廳、酒吧…等),其他(泳池、健身房、SPA水療室…等);後場架構包含行政管理、員工空間、中央倉庫、機房、卸貨場、停車場。而4大動線分別是旅客的動線(含車輛)、員工進退場動線、貨物進出場動線與垃圾清運動線等。
當基本設計完成,緊隨其後的就要展開施工設計,這時要針對建築、庭園、機電、消防、給排水與排污、空調、企業識別系統…等各項設備進行規劃、審圖、執照申請等程序,待一切圖面作業通過,總算要實際動工了。當旅館工程竣工前的1年左右,差不多就該成立營運籌備處,並陸續招聘高級主管與中階主管,基層員工則最遲在開幕前2至3個月要進場接受訓練。至於旅館正式營業前可能還有為期1個月左右的試營運期,這就看各旅館的決定了。而當旅館營業一段時間後,會由幹部與顧問聯合組成營運委員會,以「季」為單位檢討營運狀況。
酒店開發規劃過程中,您認為最困難的事情是什麼?
所謂萬事起頭難,酒店開發也是如此,當一位業主手上有一塊土地時,他可能想做旅館,但基地的條件合適嗎?這不是能輕易獲得的答案,所以業主可能會到處找顧問來協助,但每一位顧問的特性不同,有些是開發顧問,有些是營運顧問,每個人的立場不同,給出的意見未必客觀,如果貿然只聽一面之詞,很可能會做出錯誤決定,幾億元的投資或許也將血本無歸。所以找到一間經驗豐富的開發規劃顧問公司,針對基地條件進行全方位的評估,是業主乃至於投資方首先該重視的關鍵。
以上是從業主的角度來說明,如果換成顧問的角度,那麼遇到的狀況又不一樣了,主要的難題在於部分業主通常「不聽勸」,例如一間旅館經過機密計算後,最佳客房數量是150間,但業主希望能增加到200間,又或是業主希望旅館能達到5星級的標準,卻只願意付3星級的興建費用,簡單來說,就是希望利益極大化,成本極小化,但這樣會造成產品定位不清,事實上,就像進口車與國產車的客群不同,消費者願意付出的價錢也不一樣,如果一間旅館想要大小通吃,兼顧高端客戶與基層客戶,那麼失敗的機率是非常高的,如何藉由數據分析與市場調查來說服業主走在正確的路上,是我認為最難的事情,也是我們團隊需要持續努力的目標。
除了新的酒店開發案外,是否也有舊旅館請您協助改造?
是的,而且這樣的案子還不少,某方面來說,舊旅館改造比起開發新酒店的難度更高,因為在從事新酒店開發時,我是從一開始就進行整合規劃,所以在內部空間動線方面能做出最好調配,之後若要因應經營型態改變而進行細部修正,完全不會更改到大區域結構,但是舊旅館因為歲月悠久,很多地方已經不符市場實用需求,這時要重新調整就相當費力,像是房間數可能要增減、員工活動區域要擴增,甚至剛才提到的4大動線或許都要進行大幅更動,有時業主已經是第二代或第三代,很能理解我們提出的建議,本身也想大刀闊斧的做改革,所以後續進度很順利,但有時業主無法接受太大的改變,擔心無法負擔風險與費用,那麼我可能就會先針對局部空間,例如餐廳或是單層客房做全新翻修設計,如果來客數或消費者接受度明顯提高,那麼將來再一步一步做後續變動,因此舊旅館的改頭換面不用非得一次到位,循序漸進的處理也是很不錯的建議方式。
從事酒店開發規劃工作多年以來,您觀察到台灣酒店/旅館的發展趨勢為何?
過去台灣旅遊業因為還不夠發達,所以台灣的酒店多半是國際連鎖品牌進駐,而且主打團體旅遊,大部分的旅館都是觀光旅館,但隨著時代改變,國外旅客變多了、自由行的旅客也增加了,旅遊形式漸趨多元,加上國內旅館新一代經營者也逐漸茁壯成長,創意更豐富,因此包含青旅、設計旅店、民宿紛紛出籠,搭配網路社群媒體的行銷策略,讓他們在鎖定目標群眾這方面做的非常精準,不是謀求最大的來客數,而是招攬認同自己理念的優質客人,這是與過往相比非常大的差異。
還有台灣的汽車旅館近年來也不斷謀求轉型,希望能擺脫過往情色意涵的形象,成為適合全家人出遊的理想選擇之一,不得不說汽車旅館算是台灣獨有的旅館文化,只要經過持之以恆的改造,未來發展值得期待。另外我認為台灣的旅遊型態在亞洲而言絕對是最多元的,有高山、有大海、有溫泉、有城市、有郊區…,而且都可以在相對短的時間到達,所以台灣旅遊業擁有相當大的成長空間,等到疫情結束那一天的到來,台灣的旅館/酒店或將迎來更加多元而富變化的面貌,身為酒店開發規劃的專業人員也必須提前預做準備才行。
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