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買房找小柏 ♞LINE聯絡ID:0933289879 陳柏任 ♞歡迎帶看洽永慶陳柏任預約:0933289879 ✅【區域位置】 位於鳥松澄清湖特定區濱湖路，屬澄清湖別墅住宅聚落，周邊以低密度住宅、湖景綠地及休閒環境為主要特色。相較市區高密度住宅，本區更適合重視居住空間、環境安靜及家庭生活品質的換屋族。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【交通系統】 目前本區主要仍以汽機車交通為主，往鳳山、三民及鳥松市區可利用澄清路、大埤路等主要道路；未來最值得關注的是捷運黃線。官方規劃Y4站位於「大埤路長庚醫院附近」，Y5站位於「澄清路／圓山路口附近」，Y6則位於「本館路／汾陽路口附近」，因此澄清湖、長庚醫院及圓山一帶未來可望納入黃線服務範圍。黃線目前已完成修正計畫核定，仍屬興建推動階段，實際站體與施工期程仍應以官方後續公告為準。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【重大建設】 鳥松目前最具長期影響力的交通建設就是黃線，路線由鳥松神農路一路經大埤路、澄清路、本館路進入高雄市區，全長22.91公里，共23座車站。對澄清湖住宅區而言，真正值得關注的是Y4、Y5、Y6形成的黃線交通軸線，而不是刻意套用距離較遠的紅線或紫線題材。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【生活機能】 距離澄清湖、長庚醫院、鳥松國小及便利商店皆在生活範圍內，周邊另有果嶺公園等休閒空間。澄清湖別墅區最大的生活特色不是商業密度，而是低密度住宅環境與綠地休閒條件，適合希望從市區高樓住宅轉換至透天生活的家庭。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【社區條件】 澄湖麗緻為低戶數別墅社區，本案土地27.002坪、建物63.799坪，1～4樓規劃5房2廳4衛，並具雙車庫及社區管理。社區目前公開資料顯示共23戶，屬於戶數單純的透天住宅型社區。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【物件現況】 本案屋齡約6年，屋主以系統櫃裝潢打造典雅簡約風格，整體屋況維持良好；一樓規劃孝親房，對長輩同住的家庭較為便利，5房配置也能彈性安排兒童房、書房或客房。雙車庫可直接解決家庭兩部車的停放需求，社區另有管理員代收包裹、信件及環保室服務。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【中古屋行情】 同社區「澄湖麗緻」目前實價登錄平均約26.3萬元／坪，近期可查到民國114年8月濱湖路339號、約104.8坪透天成交3,600萬元，建坪單價約34.3萬元；由於坪數、土地及產品條件不同，不能直接與本案一坪一比一套用，但可作為同區高端透天產品的價格參考。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【周邊預售屋行情】 鳥松區近年新案價格已有明顯上升，目前公開彙整的預售屋成交區間約32.6～50.6萬元／坪，全區成交中位數約37.8萬元／坪；圓山匯星等新案成交均價約37.4萬元／坪。對本案而言，應比較的是同樣具備土地、透天及社區型產品的新案，而不是單純拿大樓單價判斷。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【本案開價】 本案開價2,688萬元，建物63.799坪、土地27.002坪，換算建物表面單價約42.1萬元／坪。價格同時反映6年輕屋齡、雙車庫、5房、完整裝潢及澄清湖別墅區土地條件，因此實際比較時應以「土地＋透天＋車庫＋屋齡」整體條件評估。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅【價格優勢】 2,688萬元取得澄清湖別墅區27坪土地、63.8坪建物、5房4衛及雙車庫，並具6年輕屋齡與完整裝潢；如果您希望住在澄清湖低密度住宅環境，又需要三代同堂的房間數、長輩房與兩部車停車空間，本案的條件相當完整。未來黃線若依規劃推進，Y4長庚醫院、Y5澄清路圓山路口一帶的交通改善，也將是這個生活圈值得長期關注的建設題材。 ♞歡迎帶看洽永慶陳柏任預約:0933289879 ✥歡迎大高雄地區 屋主委託銷售店面、商辦、土地、大樓、透天委託營銷 ✥商圈前端價格建議✥預估土地估值計算✥指定房產營銷經營 ✥最新第一手投資案件訊息✥市場物件評比✥房產稅法講解 ✥交易安全守則✥異議協商✥最新市場動態物件方向 ✅ 統編:2467-7087 ✅ 證照字號:（107）登字第336258號 ✅ 經紀人：周秋玫 (100)屏縣字第000214號 ✅ 凱璿不動產事業股份有限公司龍華分公司 ✅ 經紀業特許字號:高市地政一字第099-000-3377

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