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 近火車站約6分鐘｜方正角地好規劃 地點佳、臨路約4～6米，已接電與自來水，使用便利。現況附約60坪草皮、綠籬園藝、人員小木橋及汽車便橋，並配置廁所暗管與6人份化糞池（含施工）。附戶外桌椅與遮陽傘，立即可作休閒使用。 專業優劣勢分析 【核心優勢】 地形與面寬優勢：該地號呈現「方正角地」，土地利用率極高，無畸零地浪費。臨路 4-6 米寬度可支撐休旅車、資材車輛進出，具備良好的開發動線。 基礎建設完整性：農地開發最繁瑣的「申請水電」及「化糞池埋設」已完成。隨附的 60 坪草皮、綠籬與資材室設施，讓買方能達成「即買即休閒」，節省大量整理時間與整地成本。 交通可及性強：距離湖口火車站約 6 分鐘車程，對於追求「半農生活」的自住客或城市農夫而言，這屬於極短的移動距離，地段保值性佳。 符合資材室申請規模：土地坪數近 500 坪，依據《農業用地容許作農業設施使用審查辦法》，具備申請「農業資材室」的基本門檻（通常需達 0.1 公頃以上，即約 302 坪），本案坪數綽綽有餘，未來增建彈性大。 環境成熟度高：已鋪設黑草席、設有小門與便橋，大幅降低農地常見的雜草維護困擾，提升了物件整體的視覺美感與市場流通性。 【潛在限制與風險】 貸款成數受限：【內部事實查核】農業用地之貸款成數普遍僅在 5 成左右，且銀行針對「空地」的鑑價較為保守。買方需具備約 400-500 萬的自備款。 法規異動風險：農地法規（如資材室是否能作為過夜居住使用）在地方政府稽查上存在彈性空間，建議買方需了解目前該區對於「資材室違規擴建」的查緝強度，確保合法使用。 周邊鄰損與景觀變化：湖口部分農區鄰近工業區或畜牧區，需確認本物件周邊有無特定異味源（如畜牧場）或工廠排煙影響休閒品質。 三、 市場價值與行情評估 (內部事實查核) 行情比對：目前湖口、新豐一帶具備「水、電、平整」條件的優質農地，成交行情多落在 1.5~2.2 萬/坪 之間。 開價評估：本物件單價 1.93 萬/坪 位於行情的中高標，但考慮到其「角地地形」及「已建置之硬體設施（水電、綠美化、化糞池）」，此溢價範圍尚屬合理。 四、 綜合建議 【適合客群】 退休休閒族：希望擁有私密小園林，進行週末耕作與休閒。 資產配置者：因土地坪數近 500 坪且地形方正，具備長期持有的資產保值功能。

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