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本標的區段位於大社區(目前發展最具潛力及紅利地段) 本案具備三大核心價值： a.. 穩定現金流（7%投報） b. 區域成長確定性（科技＋都市計畫） c. 資產規模優勢（100戶） 屬於市場稀缺的長期核心收租資產 這不是單純房地產，而是可長期持有的「現金流型核心資產」 一.｜投資亮點總結（Investment Highlights） • 滿租穩定收租（月收約70萬） • 年化投報率約6.1% • 區域唯一釋出100戶整棟產品 • 鄰近科技產業廊帶（台積電效應） • 位於成熟商圈核心地段 兼具「收益＋成長」雙引擎資產 二.｜現金流模型（Cash Flow Profile） • 月租金收入：約700,000元 • 年租金收入：約8,400,000元 【投報結構】 • Cap Rate：約6.1% 【資產特性】 • 滿租營運中 • 無培養期 • 租金分散（100戶） 類REITs型穩定收益資產 三.｜風險控管機制（Risk Management） • 租客分散（100戶） • 非單一產業依賴（學生＋就業人口） • 屋齡僅13年（非老舊資產） • 完整消防與逃生設計 低波動、抗空置風險強 四.｜產品競爭優勢（Product Edge） • 全套房設計（衛浴＋陽台） • 電梯產品（優於傳統透天） • 一樓可停車（汽機車） • 高樓層高度（3.1–3.45米） 長期可持續出租產品 五.｜區域戰略位置（Location Strategy） • 位於大社核心生活圈（中山路商圈） • 連結三大區域： o 楠梓（科技園區） o 仁武（產業聚落） o 燕巢（學區） 三大生活/產業節點交會 六.｜產業紅利（Industrial Growth Driver） • 台積電進駐楠梓 • 橋頭科學園區 • 仁武產業園區 影響： • 就業人口增加 • 租屋需求穩定上升 科技廊帶外溢第一圈受惠區 七.｜都市計畫紅利（Urban Development Upside） • 96公頃區段徵收 • 導入約1萬人口 • 工業區轉型（降低污染） • 都市計畫通盤檢討 區域由工業轉型為住宅導向 八.｜公共建設加值（Infrastructure Boost） • 滯洪池工程 • 公園綠地約19.5公頃 • 國道7號（規劃中） 居住品質顯著升級 九.｜市場成交行情（Transaction Quotes） 【區域行情】兩年內成交共計40筆 • 社區型透天：約59.8萬/地坪〜95萬/地坪 • 臨路型透天: 約65萬/地坪〜79萬/地坪 人口紅利正在增加 十.｜資產估值-情境分析（Asset valuation） 【收益估值】年收：約840萬 估值情境推算(總價以1.6億計算-銀行貸款三成)： 1. 租金未調整: 年化報酬率6.1% (投資10年) a.十年後資產總值上漲10%: 年化報酬率為7% b.十年後資產總值下跌10%: 年化報酬率為5% ============================== 永義房屋 民生威欣加盟店(威欣商用不動產經紀有限公司) 常偉倫 0919-915098

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